Покупка апартаментов в Москве

Покупка апартаментов в Москве

Апартаменты в Москве. Руководство для покупателей

Популярность апартаментов в Москве растет с каждым годом. По данным lenta.ru этот вид недвижимости в 2017 году составил 20% рынка новостроек Москвы. Многие полагают, что это обычная квартира, но на самом деле это не так. В апартаментах созданы условия для постоянного проживания, но с юридической точки зрения это нежилое помещение.

Секрет популярности апартаментов

Почему же апартаменты востребованы на рынке недвижимости? Секрет прост: они стоят дешевле квартир с аналогичными характеристиками. Дело в том, что при строительстве жилья необходимо соблюдать санитарные нормы, которые регулируют требования к участку строительства, описывают необходимый уровень освещения, звукоизоляции, а также обеспеченность такими объектами инфраструктуры, как школы, детские сады, больницы. На апартаменты эти нормативы не распространяются, поскольку эти объекты не относятся к жилому фонду и располагаются в нежилых зданиях. По данным портала domofond.ru, стоимость таких квадратных метров на 15-20% ниже, чем квартир.

О юридическом статусе апартаментов

В современном законодательстве понятия "апартаменты" не существует. Согласно Приказу Министерства культуры РФ от 03.12.12 г. № 1488 "Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы и пляжи, осуществляемой аккредитованными организациями", апартаментами считается помещение для временного проживания из двух и более комнат площадью более 40 м2, оборудованное соответствующим образом. Но это определение относится только к гостиничным объектам, а прочие апартаменты являются нежилыми помещениями и не имеют конкретного определения. Законодательство не запрещает жить в апартаментах в течение любого времени, но воспользоваться всеми правами собственника жилого помещения не получится.

Согласно Жилищному кодексу РФ, жилыми помещениями являются комнаты, дома или квартиры, соответствующие предъявляемым к жилому помещению нормативам. Ознакомившись с документом, вы можете убедиться, что апартаменты к жилым помещениям не относятся.

Выделяют четыре вида апартаментов:

  • номера в сооружениях коммерческого типа;

  • апартаменты в многофункциональных комплексах;

  • лофты;

  • студии и микростудии.

Номера в сооружениях коммерческого типа позволяют своим владельцам жить в них самостоятельно или сдавать в аренду. Второй тип апартаментов удобен для тех, кому необходимо совмещать работу с домом, не затрачивая времени на транспорт. Для лофта характерна свободная планировка и высокие потолки, так как зачастую они находятся в зданиях бывших заводов и фабрик. Студии же совмещают в себе одновременно спальню, гостиную, кухню и кабинет.

Грядущие изменения в законодательстве

На сегодняшний день ведется активная работа по изменению правового статуса апартаментов. Минстроем создан проект Федерального закона "О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ в части регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи со строительством многофункциональных зданий", который позволяет признавать помещения в многофункциональном здании жилыми. Планируется внесение поправок в Жилищный кодекс, согласно которым апартаменты будут признаны одним из видов жилой недвижимости. Но это не значит, что эти помещения будут соответствовать тем же нормам, что и квартиры.

Согласно новому законодательству, апартаменты, введенные в эксплуатацию до 01.01.19, до конца 2021 года можно будет перевести в статус жилых помещений. Это даст владельцам множество преимуществ, самое значимое из которых — регистрация. Но есть и минусы: после вступления в силу нового законодательства коммунальные платежи и налоги на апартаменты останутся по-прежнему высокими.   

Возможна ли регистрация в апартаментах

Вопрос регистрации не волнует людей, имеющих другую жилую недвижимость. Но ввиду низкой цены сегодня апартаменты многие приобретают в качестве единственного жилья. Если нет возможности оформить прописку в другом месте, владелец нежилого помещения остается без регистрации. Это не дает возможности получить полис ОМС, встать на учет в поликлинику, оформить ребенка в школу и т.д.

Но есть выход из положения — в апартаментах можно получить временную регистрацию на 5 лет. Это возможно, если помещение является частью гостиницы, которой управляет специализированная УК (управляющая компания). Такая регистрация позволяет реализовывать все свои законные права, но через 5 лет ее необходимо будет продлить.

Коммунальные платежи в апартаментах

Если собственники квартир оплачивают коммунальные услуги по единому тарифу, регулируемому на государственном уровне, то стоимость тех же услуг в апартаментах определяет единолично управляющая компания. В большинстве случаев платежи будут более высокими, чем для собственников квартир, домов и комнат.

Налоги на апартаменты

Налогообложение квадратных метров в апартаментах осуществляется согласно Налоговому кодексу РФ (ст. 406). Размер налога зависит не только от площади помещения, но и от его назначения. В любом случае придется заплатить больше, чем владельцам аналогичных квартир.

Налог на апартаменты начисляется в соответствии со ст. 378.2 НК РФ. Если апартаменты в соответствии с кадастровым паспортом сооружения не предназначены для размещения организаций общепита и офисов, то размер налога будет составлять 0,5% от кадастровой стоимости. Для сравнения, собственники квартир стоимостью до 10 млн. руб. должны платить 0,1% ежегодно. Владельцы апартаментов, расположенных в зданиях, в которых фактически имеются или предусмотрены по документам офисы, торговые объекты либо точки общественного питания, вынуждены платить целых 2% налога. Кроме того, собственники апартаментов не могут воспользоваться налоговым вычетом, как владельцы жилой недвижимости.

Есть и плюс: кадастровая стоимость апартаментов меньше, чем аналогичного дома или квартиры. Соответственно сумма, являющаяся основой для расчета налога, будет меньше.

Налог при продаже и покупке апартаментов

Налогообложение при продаже апартаментов физическими лицами ничем не отличается от принципа расчета налога при продаже квартиры. Согласно действующему законодательству, для продажи без налога помещением нужно владеть не менее 5 лет. Но для апартаментов, приобретенных до 2016 года, действуют старые нормативы: 3 года.

Налоговая ставка составляет 13%. В качестве основы для расчета берется сумма, указанная в договоре, если она составляет не менее 70% от кадастровой стоимости. При продаже квартир можно воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 млн. руб. Услуга налогового вычета ранее была недоступной для владельцев нежилого имущества, в перечень которого входили апартаменты. Однако в законодательство уже внесены поправки, позволяющие в отдельных случаях использовать налоговый вычет для нежилого имущества. Сумма налогового вычета по нежилому имуществу не может превышать 250 тыс. руб.

Если апартаменты продает индивидуальный предприниматель, ему придется руководствоваться нормами для юридических лиц при уплате налогов. Решающую роль играет форма налогообложения, по которой работает ИП. Кроме основного налога придется уплатить еще и налог на имущество.

На основании вышесказанного можно сделать вывод, что владелец апартаментов экономит в момент покупки, но затраты на владение этим видом недвижимости больше. В скором времени юридический статус апартаментов будет определен. Это позволит получать постоянную регистрацию, но на стоимость владения не повлияет.

Сравнение налогов на недвижимость и апартаменты

Приведем пример расчета полной стоимости налога на недвижимость относительно квартиры и апартамента и сделаем сравнительный анализ. Возьмем объекты недвижимости примерно равные по расположению, площади и жилым характеристикам. Кадастровую и рыночную стоимость мы можем принять как условно равные. На практике они, конечно, могут отличаться. Но если такая разница существенна, то ее можно оспорить в судебном порядке.

Пример №1.

Квартира в районе метро Красносельская, площадью около 100м2 в современном доме, без отделки или требующая ремонта. Конкурентная цена такой квартиры около 20 000 000 руб. 

Метраж квартиры: 100 м2

Облагаемые налогом м2: 80 м2  (100м2  -  20 м2)

Размер налогооблагаемой базы: 16 000 000 руб.  (80 х 200 000 руб./м2)  

Ставка налога для объектов стоимостью от 20 000 000 до 30 000 000 руб.: 0.2%

Понижающий коэффициент 2018г.: 0.8

Налог на 2018 г. (с понижающим коэффициентом): 16 000 000 х 0.2% х 0.8 = 25 600 руб.

Налог на 2019 г. и далее (без понижающего коэффициента):16 000 000 х 0.2% = 32 000 руб.

Налог на квартиру в ближайшие 5 лет (2018г. – 2022г.): 25 600 + 32 000 х 4 = 153 600 руб.

Пример №2.

Апартамент в этом же районе и с такими же характеристиками можно приобрести по цене около 15 000 000 рублей.

Метраж апартаментов: 100 м2

Облагаемые налогом м2:100м2

Размер налогооблагаемой базы: 15 000 000 руб.

Ставка налога для объектов и торговой инфраструктуры / для остальных случаев: 1.2 %  /  0.5%

Понижающий коэффициент 2018г.: 0.8

Налог на 2018 г. (с понижающим коэффициентом): 15 000 000 х 1.2% х 0.8 = 144 000 руб. 

или 15 000 000 х 0.5% х 0.8 = 60 000 руб. /

Налог на 2019 г.  и далее (без понижающего коэффициента) 15 000 000 х 1.2% = 180 000 руб.

Или 15 000 000 х 0.5% = 75 000 руб.

Налог на апартаменты в ближайшие 5 лет (2018г. – 2022г.) при 1.2%: 144 000 + 180 000 х 4 = 864 000 руб.

При 0.5%: 60 000 + 75 000 х 4 = 360 000 руб.

Как видно, даже при существенно бóльших затратах на содержание апартаментов и налоги, которые придется заплатить, покупка апартаментов может быть, тем не менее, весьма выгодной, если сравнивать ее с покупкой квартиры аналогичных характеристик. Разница в цене может превышать сумму дополнительных расходов на много лет вперед.


Возврат к списку

Обратный звонок

Имя *:

Телефон *:

E-mail:

Комментарий:

Обратная связь

Ваше имя *:

Телефон:

Ваш E-mail *:

Сообщение *:

Отправить заявку на покупку недвижимости

Имя *

Телефон *

Ваш E-mail *

Квартира

Таунхаус

Дом

Комната

Участок

Стоимость

От
До

Район

Ваши пожелания:

Отправить заявку на продажу недвижимости

Имя *

Телефон *

Ваш E-mail *

Квартира

Таунхаус

Дом

Комната

Участок

Стоимость

От
До

Район

Ваши пожелания: