Изменения в законодательстве о долевом строительстве

Что ожидает рынок недвижимости с 1 июля 2018 года

Летом 2018 года в сфере недвижимости произошли существенные изменения. Они коснулись в первую очередь схемы финансирования строительства новых объектов. Большое количество обманутых дольщиков, вложивших деньги в строительство, но так и не ставших обладателями жилья, вызвало необходимость внести изменения в модель финансирования. Рассмотрим основные пункты нового законодательства, выясним, что же произойдет на рынке недвижимости после замены долевого строительства на другие схемы.

Изменения 214 ФЗ покупка новостройки

О долевом строительстве и альтернативных источниках финансирования

По данным портала "РБК Недвижимость", на сегодняшний день более 80% жилых объектов возводится за средства физических лиц, которые хотят стать собственниками недвижимости. Это позволяет застройщику получить в распоряжение нужную сумму денег, не неся дополнительных затрат на уплату процентов по кредиту, а покупателю дает возможность сэкономить на приобретении жилья, вкладывая в него деньги на начальных этапах строительства. На первый взгляд, это оптимальная схема, но в жизни все происходит иначе. Многие недобросовестные застройщики срывают сроки сдачи объекта в эксплуатацию или же вовсе замораживают строительство на начальном этапе. В результате потенциальные владельцы квартир, вложившие свои средства, остаются без денег и без жилья.

Изменения, вступившие в силу с 1 июля 2018 года, предполагают упразднение долевого строительства и использование альтернативных источников финансирования, например банковских кредитов. Такой вариант проектного финансирования безопасен для покупателей, но как отразится нововведение на стоимости квадратных метров, темпах и объемах строительства? На сегодняшний день схема взаимодействия между банковскими организациями и застройщиками еще не разработана, условия кредитования неизвестны, как будет работать новая схема, покажет время.

Основные нововведения

Переход на проектное финансирование будет осуществляться постепенно, он рассчитан на три года. 1 июля вступили в силу изменения к закону N 218-ФЗ от 29.12.2017 "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Главные изменения коснутся 214-ФЗ «О долевом строительстве», которым до недавних пор регламентировался весь строительный рынок. Средства дольщиков все еще могут использоваться, но в законе четко оговорен перечень затрат, которые можно покрывать с помощью денег физических лиц. За счет дольщиков невозможно будет приобрести землю, разработать проектную документацию, поэтому застройщики лишатся возможности рефинансирования и будут вынуждены искать альтернативные пути. Поправки к закону планируется дорабатывать, поскольку на сегодняшний день не вполне ясно, насколько корректно будет работать предложенная схема, смогут ли банки финансировать строительство в полном объеме. Если переход на новую схему будет осуществляться постепенно, а государство создаст для этого необходимые условия, проблем с финансированием не будет.

Предполагается, что все расходы застройщика будут контролироваться банками. С этой целью генподрядчик, застройщик и заказчик будут обязаны открыть счета в банке и именно через них производить все расчеты. С одной стороны это защитит дольщиков от обмана, но и увеличит стоимость жилплощади, поскольку банк, взявший на себя функцию контроля, несет дополнительные расходы, компенсировать которые придется именно физическим лицам.

Еще одно нововведение— это использование эскроу-счетов. Покупатель сможет получить гарантии, что в случае возникновения у застройщика проблем вложенные деньги можно будет вернуть. Деньги с этого счета будут списаны лишь после сдачи жилого объекта в эксплуатацию.

Новый закон выдвигает требования к застройщикам, а именно — опыт не менее 3 лет. Это лишает новые компании возможности выйти на рынок. С одной стороны, организации, имеющие опыт, более надежны, но с другой стороны — снижается конкуренция, что может негативно отразиться на качестве и сроках строительства. Все зависит от того, какие именно игроки займут рынок.

Согласно изменениям, застройщик может пользоваться услугами кредитования только одного банка. Для получения средств на строительство у него не должно быть сторонних ссуд и займов. Такая зависимость от банка вряд ли положительно скажется на ценах на жилье.

Что будет со стоимостью квадратных метров

Новое законодательство повлечет не только изменение стоимости недвижимости, но и повлияет на сам механизм ценообразования. Если раньше вознаграждение застройщика от каждого проекта могло значительно колебаться, то, в соответствии с новым законодательством, прибыль, часть которой будет затрачена на рекламу и текущие расходы, не может превышать 10% от общей стоимости объекта.

Учитывая то, что многие проекты требуют существенных расходов на рекламу, определенных законодательством 10% может не хватить даже на компенсацию этих затрат. Это может привести к значительному подорожанию недвижимости.

Второй момент — это условия кредитования. На данный момент нет информации о том, будет ли для застройщиков действовать льготная процентная ставка, а если будет, то какая. Скорее всего, в будущем механизм кредитования строительства сформируется и позволит оставить цены на жилье на прежнем уровне, но на начальном этапе не следует надеяться на это.

Рассмотрим другой аспект. А будут ли люди приобретать недвижимость по более высоким ценам, чем установлены на рынке в данный момент? Покупательная способность физических лиц довольно низкая, поэтому даже сейчас предложение на рынке недвижимости в столице значительно превышает спрос. Доходы населения с каждым годом падают, поэтому жилье покупают все меньше и меньше. По данным "РБК Недвижимость", на конец прошлого года предложение превышало спрос в 2,6 раза, а в этом году показатель может достигнуть 2,8. Соответственно, если застройщики существенно повысят цены на квартиры в новостройках, покупатели переориентируются на вторичный рынок.

Как говорилось выше, новый закон вытеснит с рынка мелких застройщиков, а крупные строительные компании с солидным уставным капиталом смогут удержать цены на прежнем уровне, получая минимальную прибыль с каждого квадратного метра, но выигрывая за счет объемов строительства.

Ситуация на рынке недвижимости в ближайшие месяцы

Если крупные компании относительно спокойно дожидаются вступления в силу нового закона, то мелкие и средние застройщики, скорее всего, не смогут сохранить свое место на рынке. Именно поэтому в данный момент они делают все возможное для того, чтобы успеть получить разрешения на новые строительные проекты до вступления в силу изменений в законодательстве, опасаясь, что потом это будет уже невозможно.

Дольщикам, которые хотят вложить деньги в подобные объекты, нужно понимать, что это влечет дополнительные риски. Многие строительные компании годами придерживались цикличной системы финансирования, когда за счет запуска новых проектов достраивались старые. Ситуация, когда застройщики, имея объекты, возводимые в рамках 214-ФЗ, не смогут получить разрешения на ввод следующих объектов уже по новому законодательству, может спровоцировать дополнительную волну банкротств в строительной отрасли и, как следствие, увеличить число проблемных строек.

Таким образом, в первом полугодии 2018 года количество предложений на рынке недвижимости Москвы будет стабильно расти, рынок продолжит затовариваться. Однако с 1 июля можно ожидать некоторый спад. Застройщикам наверняка потребуется время для адаптации к новым условиям работы. Это должно несколько выровнять беспрецедентную разницу между огромными объемами предложения на рынке и низким спросом со стороны покупателей.

Что изменится для покупателей

Изменения в законодательстве о долевом строительстве, безусловно, повысят степень правовой защищенности сделок с недвижимостью на первичном рынке.

В экономическом аспекте удорожание строительства, которое перейдет на проектное финансирование банков, вряд ли сможет переломить установившийся тренд на снижение стоимости квадратного метра. Даже с учетом значительного снижения ставок по ипотечным кредитам, которое положительно влияет на покупательскую способность. Застройщики, в любом случае, вынуждены ориентироваться на спрос, поэтому пока доходы граждан не пойдут заметно вверх, роста цен на недвижимость ожидать не следует, а если спрос по-прежнему будет ниже предложения, то стоимость квадратных метров даже снизится. Следует учитывать, что скоро в продажу поступит часть жилплощади в домах, построенных по программе реновации, что также способствует дальнейшему падению цен на жилье.

Интересной представляется предстоящая конкуренция проектов, возводимых в рамках прежнего законодательства, и проектов, реализуемых уже с использованием эскроу-счетов. Насколько привлекательными придется сделать цены на старые объекты, чтобы они могли конкурировать с объектами, более защищенными в правовом плане?

 



Возврат к списку

Обратный звонок

Имя *:

Телефон *:

E-mail:

Комментарий:

Обратная связь

Ваше имя *:

Телефон:

Ваш E-mail *:

Сообщение *:

Отправить заявку на покупку недвижимости

Имя *

Телефон *

Ваш E-mail *

Квартира

Таунхаус

Дом

Комната

Участок

Стоимость

От
До

Район

Ваши пожелания:

Отправить заявку на продажу недвижимости

Имя *

Телефон *

Ваш E-mail *

Квартира

Таунхаус

Дом

Комната

Участок

Стоимость

От
До

Район

Ваши пожелания: