Эксклюзивный договор на продажу квартиры

В какое бы московское агентство недвижимости вы ни обратились по вопросу продажи вашей недвижимости, вам обязательно предложат подписать эксклюзивный договор. Это обычная практика для любого цивилизованного рынка недвижимости, и для российского в том числе. Откуда же тогда в таком количестве появляются в интернете одинаковые объявления о продаже одних и тех же квартир от разных агентств? Почему год за годом не утихают дискуссии на эту тему в форумах и социальных сетях? И почему так часто этот вопрос становится предметом тяжелых переговоров между агентствами и собственниками недвижимости?

Эксклюзивный договор на продажу квартиры

Проблема, как это часто бывает, в разном понимании одного и того же термина. Называться договор может одинаково, но его содержание может принципиально отличаться в различных агентствах. Для продавцов же часто ключевое значение имеет личный опыт, свой или знакомых. Если клиенту до этого приходилось продавать недвижимость по эксклюзивному договору, и результат его устроил, он будет воспринимать такие отношения с агентством как абсолютно нормальные. Если же в прошлом по эксклюзивному договору вместо результата он получил некачественную или недобросовестную работу, то в следующий раз он будет ждать похожего отношения и от других агентств.

Давайте внесем ясность и рассмотрим все основные пункты, которые делают договор эксклюзивным и защищают в равной степени как интересы продавца недвижимости, так и интересы агентства. Также ответим на основные вопросы, которые возникают у клиентов при общении на эту тему.

Что такое эксклюзивный договор с «МИНИСТЕРСТВОМ НЕДВИЖИМОСТИ» на продажу квартиры, дома или земельного участка?

Это договор, которым продавец наделяет агентство правом предлагать недвижимость потенциальным покупателям, рекламировать ее, вести переговоры, согласовать сделку на нужных продавцу условиях и организовать ее.

На весь срок действия договора предусмотрено обязательство всех собственников не рекламировать свою недвижимость самостоятельно или через другие агентства или частных риэлторов, вести любые переговоры по поводу продажи только при участии «МИНИСТЕРСТВА НЕДВИЖИМОСТИ» и, конечно, не заключать аналогичных договоров с другими агентствами.   

Это серьезные обязательства. Но зачем это собственнику? Что он получает взамен и какие обязательства в свою очередь принимает на себя «МИНИСТЕРСТВО НЕДВИЖИМОСТИ»?

Наши обязательства по эксклюзивному договору:

  • Реклама уровня премиум. Только платные объявления на всех ведущих сайтах недвижимости. Ежедневное продвижение на верхние строчки поиска. Создание 3D-тура по недвижимости и еще масса дополнительных инструментов продаж, которые есть в нашем арсенале.

  • Регулярный анализ рынка, конкурентов, всех обращений от потенциальных клиентов. Мы еженедельно представляем отчеты и обсуждаем ситуацию с собственниками

  • Прием звонков и показ недвижимости в любое время, удобное покупателю.

  • сбор любых документов, необходимых для сделки

    Только такой подход может гарантировать продажу вашей недвижимости за максимальную цену и в нужный срок. Очевидно, что такой уровень работы требует существенных затрат финансов и рабочего времени наших сотрудников. Мы можем себе это позволить. Потому что условия эксклюзивного договора гарантируют нам успешный, прогнозируемый результат. Каждый объект, который мы берем в работу, будет продан, по-другому не бывает.

Схема простая и понятная. Тем не менее, у клиентов возникают опасения и вопросы. Рассмотрим самые основные.

«А что делать, если мне не понравится, как работает агентство? Мне придется терпеть некачественную работу весь срок договора, и я не смогу ничего предпринять?»

Отвечаем: Нет. Эксклюзивный договор – это не кабала. Мы тоже несем обязательства. Если реклама вашей квартиры или дома выходит не аккуратно, её не видно в поиске – вы имеете право расторгнуть договор. Агент не берет трубку, не перезванивает, не приезжает на показы – вы имеете право расторгнуть договор. При этом вы не платите ни копейки штрафов или компенсаций. Согласитесь – это хорошая мотивация для агентства работать качественно и на совесть.

«А если ко мне завтра, например, сосед (друг, родственник) обратится и захочет купить мою квартиру? Все равно придется платить агентству полную комиссию? Ведь я же сам покупателя нашел?».

Вы всерьез рассматриваете такую возможность? Или чисто гипотетически? Если вы считаете, что среди ваших друзей, знакомых, соседей может с высокой степенью вероятности найтись покупатель, значит прежде, чем подписывать эксклюзивный договор с агентством, вам надо самостоятельно известить весь круг своих контактов и сделать предложение о продаже.

Получилось найти покупателя таким образом? Отлично – вы сэкономили на риэлторских услугах. Если не получилось или вы не хотите этим заниматься, заключайте смело эксклюзивный договор. Мы сделаем все для того, чтобы о продаже вашей квартиры или дома узнал не только ваш круг общения, а весь рынок недвижимости, и соседи в первую очередь. После заключения эксклюзивного договора дискуссии о том, кто нашел покупателя, агентство или клиент, уже неуместны, процесс запущен.

«А если вы будете все время просить снизить цену, а я не захочу, как мы будем работать в этом случае?»

Мы не берем в работу объекты, цену которых считаем бесперспективной. Если мы заключаем договор, готовы тратить свое время и деньги, значит, видим возможность продать вашу квартиру или дом в оговоренные сроки. Если в силу снижения цен на ранке, появления большого количества конкурентных предложений по более привлекательным ценам или ухудшения качеств самого объекта, мы понимаем, что цена стала неприемлемой, мы вас сразу известим об этом. Будем обсуждать сложившиеся положение, предоставим всю необходимую информацию. Если снижение цены никак не укладывается в ваши планы, мы сами предложим расторгнуть договор. Впустую тратить время, деньги и обнадеживать клиентов – это не то, чем мы хотели бы заниматься.

Как же получается, что, несмотря на все преимущества эксклюзивного сотрудничества, по-прежнему в рекламе можно увидеть, как два-три, а то и десять агентств, продают одну и ту же квартиру или дом. Каждое агентство выбирает собственную стратегию работы и получения прибыли. Прежде чем вы обратитесь в какое-либо агентство вам надо понять, к какому типу агентств оно относится. Есть несколько основных вариантов:

Агентства, которые целенаправленно работают только с эксклюзивными договорами. Другие варианты взаимоотношений с клиентами просто не рассматриваются. В таких агентствах результат продаж близок к 100%. В каждый объект будет вложено столько времени и денег, сколько потребуется для успешного результата. В работу берутся только ликвидные объекты по адекватной цене. Этот подход для агентства более затратный, но зато результат гарантирован. «МИНИСТЕРСТВО НЕДВИЖИМОСТИ» относится именно к такому типу агентств.

Агентства, для которых главное – общий объем предложений в собственной базе. Такие агентства строят стратегию работы от покупателей. Это их основные клиенты. Договора с продавцами такие агентства если и заключают, то только для формы, никаких серьезных обязательств ни для одной из сторон они не предусматривают. Главная задача таких агентств показать максимально широкий объем предложений тем, кто обратился в агентство по вопросу покупки. Ни юридическими особенностями недвижимости, ни вопросом ценообразования в начале сотрудничества такие агентства сильно не интересуются. В принципе, в такой схеме нет чего-то предосудительного, просто для каждого отдельного собственника шансы продать свою конкретную недвижимость не очень велики. Ваша квартира или дом нужны, прежде всего, чтобы создавать видимость широкого ассортимента. Выбрал покупатель ваш вариант – хорошо, выбрал другой из предложенных, агентство тоже не расстроится. Завис ваш объект в продаже, тоже ничего страшного, зато агентство может похвастаться сотнями и тысячами предложений в своей базе.

«Агентства прилипалы». Это подвид агентств, описанных в предыдущем пункте, но с жирным знаком «минус». С этими агентствами даже не надо заключать никакие договоры. Достаточно по неосторожности позвонить им со своего личного мобильного телефона. С того момента, как у них есть телефон собственника, они начинают засорять интернет предложениями о продаже. При этом собственник часто вообще не в курсе, что он начал таким образом «работать» с агентством-прилипалой. Фотографии агенты-прилипалы либо воруют у других агентств, либо напрашиваются под видом покупателей на просмотр и делают фото. Рассказывают, что надо показать фото супругу / супруге / родителям / инвестору, которого они представляют, бывают и более экзотические версии. Собственник часто даже и не звонил ни в какое агентство, просто сам мог попытаться опубликовать объявление о продаже. Этого уже достаточно, чтобы «прилипалы» начали параллельно предлагать квартиру или дом от своего имени. Вероятность, что такое агентство поможет с продажей, крайне мала. Зато почти на 100% такое «сотрудничество» повредит вашим финансовым интересам и серьезно расстроит нервы.

Последний тип агентств – это агентства, которые хотели бы работать только по эксклюзивным договорам, но по каким-то причинам не могут. Чаще всего – это просто человеческий фактор. Если вы придете в такое агентство, то вначале вам предложат подписать эксклюзивный договор, но если вы проявите характер и будете настаивать, например, на том, чтобы параллельно рекламировать квартиру самому, то агент согласится. В том, что касается цены вашей недвижимости - то же самое. Запрашивайте цену на 10-20% выше рынка. Нехотя, со вздохом, агент согласится и на это. И по комиссии агентства тоже смело требуйте скидку. В таких агентствах главный девиз: «Лучше уж получить хоть что-то, чем ничего». Но не торопитесь праздновать победу, продавив такое агентство на условия договора, которые кажутся вам выигрышными. Продажа недвижимости с такими агентствами – это унылое болото, в котором редко случаются сделки. Если сотрудники агентства не умеют отстаивать свои интересы, подумайте, как они будут отстаивать ваши.

Si tentas ergo perfice. Это девиз «МИНИСТЕРСТВА НЕДВИЖИМОСТИ», что в переводе с латыни означает: «Если взялся за дело, доводи до конца». Если при продаже недвижимости для вас важен прогнозируемый, качественный результат, мы рады предложить вам эксклюзивное сотрудничество. Мы приложим все усилия, чтобы сделка была для вас максимально выгодной и прошла в нужный срок.


Возврат к списку

Обратный звонок

Имя *:

Телефон *:

E-mail:

Комментарий:

Обратная связь

Ваше имя *:

Телефон:

Ваш E-mail *:

Сообщение *:

Отправить заявку на покупку недвижимости

Имя *

Телефон *

Ваш E-mail *

Квартира

Таунхаус

Дом

Комната

Участок

Стоимость

От
До

Район

Ваши пожелания:

Отправить заявку на продажу недвижимости

Имя *

Телефон *

Ваш E-mail *

Квартира

Таунхаус

Дом

Комната

Участок

Стоимость

От
До

Район

Ваши пожелания: