Какие налоги придется заплатить при продаже квартиры

Принимая решение о продаже квартиры, собственникам необходимо учесть перспективу последующего налогообложения таких сделок. В налоговое законодательство за последние годы внесены изменения, в которых мы поможем разобраться. Речь идет о Федеральном законе от 09.11.2014 № 382-Ф3 "О внесении изменений в части первую и вторую налогового кодекса Российской Федерации".

Налог при продаже квартиры

Сумма налога и налоговый вычет

Общие принципы налогообложения доходов физических лиц при продаже жилой недвижимости остаются неизменными уже много лет с момента вступления в силу в 2001 году второй части Налогового кодекса.
Налог на доход, полученный при продаже недвижимости, облагается по единой ставке налога на доходы физических лиц, которые являются налоговыми резидентами РФ, и составляет 13% от суммы дохода.

Тогда же были установлены два варианта для осуществления налогового вычета:
- фиксированная сумма, равная 1 000 000 руб.
- документально подтвержденная сумма, которая потрачена на приобретение данного жилья.
В московских ценовых реалиях, первый тип налогового вычета, как правило, применялся в отношении недвижимости, полученной безвозмездно: наследство, приватизация, дарения. Второй тип оптимально подходил для тех, кто приобрел недвижимость за счет собственных средств: купля-продажа, мена, покупка новостройки по договору долевого участия.

Что же изменилось за последнее время для тех, кто хочет продать свою жилую недвижимость после изменений в налоговом законодательстве, которые вступили в силу с 1 января 2016 года?

Одно из основных изменений – это правила определения налоговой базы, т.е. суммы, с которой будет уплачен налог. До 2016 года при исчислении налога использовалась только сумма, указанная сторонами в договоре купли-продажи недвижимости. Такая ситуация влекла существенные злоупотребления. Стороны часто занижали стоимость недвижимости в договоре. Особенно это было характерно для недвижимости, которая была получена собственниками по безвозмездным договорам, и где максимальная сумма налогового вычета ограничена 1 000 000 рублей. Так, в Москве ежегодно тысячами регистрировались договора купли-продажи квартир по стоимости 990 000 рублей. И это при том, что за такую сумму нельзя купить даже комнату в коммунальной квартире.
Со вступлением нового законодательства эта схема больше не работает. Налог уплачивается с суммы, составляющей не менее 70% от кадастровой стоимости, независимо от того, какую сумму стороны укажут в договоре купли-продажи.
И если раньше кадастровая стоимость была величиной условной, символической, то сейчас это, как правило, цифра, достаточно близкая к рыночной цене недвижимости.

Соответственно, если в договоре указана большая цена, налог равен 13% от указанной стоимости жилья. Если указана меньшая сумма, за основу берется сумма, равная 70% от кадастровой стоимости.
Если жилье имеет нескольких собственников, то налоговый вычет и сам налог распределяется между ними пропорционально доле. Эта схема актуальна при продаже недвижимости по одному договору.
Если владелец квадратных метров продает свою долю по отдельному гражданско-правовому договору, согласно постановлению Конституционного Суда РФ от 13.02.2008 № 5-П,при совершении сделки может быть использован весь налоговый вычет.

Новый порядок начисления налога при продаже жилплощади.

Еще одно важное изменение последних лет — это срок владения жилой недвижимостью для освобождения от налога при продаже. Если до введения нового законодательства он составлял 3 года, с 2016 года срок увеличился до 5 лет. Если человек стал владельцем квадратных метров до 01.01.16, он будет платить налог по старым правилам. Например, если жилье приобретено в феврале 2015 года, т.е. до вступления в силу изменений к налоговому кодексу, он освобождается от уплаты налога при продаже, если сделка состоится после февраля 2018 года. Если жилье приобретено в 2016 году либо позже, продать его без уплаты налога возможно только через 5 лет со дня вступления в собственность.

Кто по-прежнему освобождается от НДФЛ при продаже после трех лет владения недвижимостью.

Исключения для отдельных категорий собственников устанавливаются статьей 217.1 Налогового кодекса РФ в зависимости от оснований приобретения прав собственности на недвижимость. Перечислены следующие основания:
- наследование от члена семьи или близкого родственника. Причем срок в этом случае считается не с момента оформления документов на право собственности, а с момента смерти наследодателя. Близость родства определяется в соответствии с Семейным кодексом РФ;
- дарение, опять же от члена семьи или близкого родственника;
- получение права собственности в результате приватизации;
- договор ренты пожизненного содержания с иждивением.
Одно из последних нововведений – специальные условия исчисления сроков для собственников, получающих новое жилье в рамках программы реновации жилого фонда. Собственники таких квартир могут при продаже исчислять срок владения недвижимостью с момента приобретения прав на свое прежнее жилье, которое участвовало в программе переселения.

Во всех остальных случаях желающим не платить налог при продаже квартиры придется ждать 5 лет.

Есть ли льготы?

Льготные категории населения (инвалиды, пенсионеры, ветераны войны, чернобыльцы и т.д.) освобождаются от уплаты имущественного налога на недвижимость, но при продаже квартиры они платят НДФЛ на общих основаниях. Если срок владения недвижимым имуществом меньше 3 либо 5 лет в зависимости от ситуации, налог придется платить в обязательном порядке.
Вышесказанное относится и к несовершеннолетним, на которых оформлена квартира или ее доля.

Налоговая отчетность

Сумма, полученная при продаже квартиры, относится к доходам физических лиц. При совершении сделки нужно подать в территориальный орган ФНС декларацию, заполненную по форме 3-НДФЛ. Для упрощения задачи можно воспользоваться специальной программой, которая есть в свободном доступе на официальном сайте ФНС и подать отчетность в электронном виде. Если вы решили заполнить декларацию на бумаге, скачать бланк также можно на официальном сайте. При заполнении указывайте только достоверную информацию, которая подтверждена соответствующими документами, копии которых нужно приложить.
Следует знать, что налоговая служба не учитывает налоговый вычет по умолчанию. Для его получения нужно подать декларацию. В противном случае налоговая рассчитает налог со всей стоимости недвижимости.
Предоставить налоговую отчетность нужно не позже 30 апреля, а уплатить налог — до 15 июня года, наступившего вслед за годом, в котором была получена прибыль.

Рассмотрим несколько примеров расчета налога при продаже квартиры по новым правилам. Это поможет понять принцип вычисления и нюансы, предусмотренные в новом законодательстве.

Пример 1
Квартира получена по приватизации в 2014 году. В 2018 году собственник решил ее продать. Срок владения недвижимостью на момент продажи составляет 4 года. Однако на момент приватизации законодательство предусматривало срок в 3 года для освобождения от уплаты налога при продаже. Значит, в этом случае налог будет равен 0.

Пример 2
Квартира была куплена в 2016 году за 5 000 000 рублей, что подтверждено документально. На момент продажи собственник владеет этой недвижимостью в течение 2 лет, следовательно, обязан платить налог. Сумма, указанная в договоре купли-продажи, составляет 5 500 000 млн. руб., что больше 70% кадастровой стоимости данного объекта, которая на 1 января 2016 года составляла 5 300 000 млн. руб. В данном случае разумно воспользоваться налоговым вычетом в сумме, потраченной на приобретение недвижимости. Сумма налога в таком случае высчитывается следующим образом.
Определение налоговой базы: 5 500 000 – 5 000 000 = 500 000 рублей
Сумма налога: 500 000 х 13% = 65 000 рублей

Пример 3
Квартира получена в подарок в 2017 году. Срок владения на момент продажи составляет 1 год. Документов, подтверждающих затраты на приобретение жилплощади, нет. Следовательно, в качестве налогового вычета используется фиксированная сумма 1 000 000 руб.
Стоимость жилья, указанная в договоре — 3 000 000 руб., что меньше 70% от кадастровой стоимости, которая на 1 января 2017 года составляла 6 000 000 руб. Таким образом, налоговая база будет исчисляться от кадастровой стоимости и составит: 6 000 000 х 70% - 1 000 000 = 3 200 000 руб.
Сумма налога составит: 3 200 000 х 13% = 416 000 руб.

Возврат к списку

Обратный звонок

Имя *:

Телефон *:

E-mail:

Комментарий:

Обратная связь

Ваше имя *:

Телефон:

Ваш E-mail *:

Сообщение *:

Отправить заявку на покупку недвижимости

Имя *

Телефон *

Ваш E-mail *

Квартира

Таунхаус

Дом

Комната

Участок

Стоимость

От
До

Район

Ваши пожелания:

Отправить заявку на продажу недвижимости

Имя *

Телефон *

Ваш E-mail *

Квартира

Таунхаус

Дом

Комната

Участок

Стоимость

От
До

Район

Ваши пожелания: